Auf ImmoScout sieht die Rechnung oft charmant aus: 75 Quadratmeter, 100.000 €, schon vermietet. In der Praxis landet genau dieses Inserat bei vielen Käufern bei minus 217 € im Monat. Ich rechne dir in diesem Artikel zwei Varianten durch – Listenpreis und verhandelte Realität – und halte sie gegen einen MSCI-World-ETF. Das Video dazu ist vom 23.07.2026. Die Logik gilt weiter, die konkreten Zinsen nicht für jedes Jahr.
Hinweis: Das ist keine Anlageberatung, keine Steuerberatung und keine Aufforderung, eine Wohnung zu kaufen oder zu lassen. Immobilien und Wertpapiere können im Wert steigen und fallen. Du kannst Geld verlieren, bei kreditfinanzierten Objekten auch über dein Eigenkapital hinaus. Links mit * sind Werbe- oder Affiliate-Links. Stand: 20.09.2026.
CapTrader *
finanzen.net zero Depot *
Trade Republic *
Scalable Capital Depot *
Das Video findest du hier:
Kurzfassung, falls du nicht alles lesen willst
- Eine typische Inserat-Rechnung (100.000 €, 400 € Kaltmiete, 4 % Zins, 1,6 % Tilgung, 100 % Finanzierung) endet bei −217 € Cashflow im Monat. Auch nach Tilgung bleiben −84 €, wenn der Wert nicht steigt.
- Dieselbe Wohnung nach −15 % Verhandlung, Neuvermietung auf 570 € und etwas mehr Rücklage: Cashflow −27 €, Vermögensaufbau inkl. Tilgung +86 €.
- Mit Restnutzungsdauer-Gutachten (rund 1.000 €) kann der steuerliche Vorteil den Cashflow auf etwa +33 € und den Aufbau auf +146 € drehen – abhängig von Gebäudeanteil und Steuersatz, keine Garantie.
- Nach 10 Jahren im Modell: grob 10,8 % „Dividendenrendite“ auf das eingesetzte Kapital, Vermögenszuwachs rund 34.900 € vor Verkauf. Derselbe 11.000-€-Betrag im MSCI World bei 8 % p. a. käme auf etwa 23.700 € brutto.
- Meine erste eigene Wohnung (etwas über 100.000 € Kaufpreis): nach den ersten zwölf Monaten +11 € Cashflow und +205 € Vermögensaufbau inkl. Tilgung, nach Steuern. Das ist ein Einzelfall, kein Versprechen.
- Wer keine zweistellige Eigenkapitalrendite anstrebt und keinen Bock auf Handwerker hat, bleibt oft entspannter bei Aktien und ETFs – etwa über finanzen.net zero *, Trade Republic * oder Scalable Capital *.
Für wen dieser Text gedacht ist
Drei Gruppen sitzen vor derselben Excel:
- Du hast noch nie eine Vermietungsimmobilie gerechnet und willst wissen, warum so viele Inserate nach dem Kauf rot sind.
- Du hast schon eine Wohnung und kommst auf eine einstellige Rendite.
- Du liegst zweistellig und willst den Text kritisch gegenlesen – dann bitte in die Kommentare, nicht in den privaten Chat mit dem Makler.
Mein Satz aus dem Video gilt weiter: Wer mit Immos keine zweistellige Rendite anstrebt, sollte ehrlich prüfen, ob Aktien und ETFs nicht die passendere Baustelle sind. Nicht weil Immobilien „böse“ wären. Sondern weil der Aufwand sonst in keinem Verhältnis steht.
Beispiel 1: Die Scout-Wohnung zum Listenpreis
Du scrollst, du siehst: 75 m² Eigentumswohnung, vermietet, 100.000 €, Nettokaltmiete 400 €. Finanzierung: 4 % Zins, 1,6 % Tilgung, 100 % des Kaufpreises über die Bank, die Kaufnebenkosten von rund 10 % zahlst du selbst. In NRW sind die Nebenkosten bundesweit am oberen Ende – genau dort liegt auch meine erste Wohnung.
Zwei Einwände kommen sofort. Erstens: 1,6 % Tilgung sei zu wenig. In der Praxis geht das; ich habe in den 40ern im Jahr davor selbst so finanziert. Zweitens: 100 % Finanzierung ginge nicht. Doch, das ging bei mir – fünf Objekte im selben Jahr. Ob deine Bank das mitmacht, steht auf einem anderen Blatt. Es ist kein Naturgesetz, und es ist auch kein Qualitätsmerkmal.
Die Annuität ist 5,6 % von 100.000 €, also 5.600 € im Jahr bzw. rund 467 € im Monat. Dazu rechne ich 50 € nicht umlegbares Hausgeld und 100 € eigene Rücklage für Leerstand, Renovierung, Ärger – zusammen 150 €.
| Position | Betrag / Monat |
|---|---|
| Nettokaltmiete | +400 € |
| Kreditrate (Zins + Tilgung) | −467 € |
| Hausgeld (nicht umlegbar) + Rücklage | −150 € |
| Cashflow | −217 € |
| davon Tilgung (anfangs) | +133 € |
| Ergebnis ohne Wertsteigerung | −84 € |
Einmalig liegen 10.000 € Kaufnebenkosten auf dem Tisch. Viele rechnen dann: „Aber ich tilge ja.“ Stimmt. Trotzdem bleibt ein Loch, solange der Wert der Wohnung nicht steigt. „Die Tilgung macht aus einem Minus-Deal keinen Plus-Deal.“ Sie macht nur die Schulden kleiner.
Diese Wohnung zu diesem Preis mit diesem Mietniveau würde ich nicht kaufen. Das ist die rote Flagge, nicht der Beweis, dass Vermieten grundsätzlich dumm sei.
Beispiel 2: −15 %, Neuvermietung, ehrliche Rücklage
Dieselbe Rechenbasis – und ungefähr so habe ich meine erste Wohnung in NRW tatsächlich gekauft, nur mit etwas anderem Absolutpreis. Die 100.000 € sind die Glättung, damit du im Kopf mitrechnen kannst.
Fast jedes gebrauchte Objekt, das ich bisher genommen habe, ging um etwa 15 % vom Aufrufpreis weg. Aus 100.000 € werden 85.000 €. Nicht mit der Frage „Was letzter Preis?“, sondern mit Argumenten: zu niedrige Ist-Miete, Zinsniveau, energetischer Zustand. Das sind Käuferargumente, keine Moralpredigt an den Verkäufer.
Bei der Besichtigung stellt sich heraus: Der Mieter zieht in zwei Monaten aus. Marktmiete bei Neuvermietung: 570 € statt 400 €. Dazu 1.500 € Renovierung, damit die Wohnung wieder vermietbar ist. Die 10-%-Nebenkosten bleiben – jetzt auf 85.000 €, also 8.500 € – plus Renovierung. Die Kreditrate fällt auf etwa 397 €. Die Rücklage setze ich ehrlicher auf 200 €, weil nicht umlegbare Hausgeldanteile in den letzten Jahren oft gestiegen sind.
| Position | Betrag / Monat |
|---|---|
| Neue Kaltmiete | +570 € |
| Kreditrate | −397 € |
| Rücklage / nicht umlegbar | −200 € |
| Cashflow | −27 € |
| Tilgung (ca.) | +113 € |
| Vermögensaufbau ohne Wertsteigerung | +86 € |
Einmalig stehen jetzt grob 8.500 € Nebenkosten plus 1.500 € Renovierung im Raum. Der Cashflow ist noch leicht negativ. Der Vermögensaufbau über Tilgung ist zum ersten Mal positiv – ohne dass die Wohnung im Preis explodieren muss. Das ist der Unterschied zwischen Inserat und Arbeit.
Der steuerliche Hebel: Restnutzungsdauer-Gutachten
Standardabschreibung für viele Wohngebäude: 50 Jahre, also 2 % vom Gebäudeanteil. Ein Gutachter kann die Restnutzungsdauer kürzer ansetzen. Bei den Objekten, die wir gekauft haben, lagen wir im Schnitt um die 25 Jahre – grob 4 % vom Gebäudeanteil plus anteilige Nebenkosten. Die genaue Rechnung hängt vom Boden-/Gebäude-Split ab. Die lasse ich hier bewusst weg, sonst wird aus dem Artikel ein Steuerlehrbuch.
Kostenrahmen im Video: etwa 1.000 € für das Gutachten. Der steuermindernde Effekt war in meinem Beispiel rund 60 € im Monat, sichtbar mit der nächsten Steuererklärung, nicht am ersten Miettag.
- Cashflow nach diesem Effekt: etwa +33 €
- Vermögensaufbau (Cashflow + Tilgung): etwa +146 €
Das ist ein Hebel, kein Automatismus. Ohne Gutachten, ohne passenden Gebäudeanteil, ohne zu versteuerndes Einkommen bleibt die Zahl auf dem Papier.
Nach 5 und 10 Jahren – mit steigenden Kosten
Annahme im Modell, nicht als Prognose: Miete +3 % pro Jahr. Nach 5 Jahren läge die Miete bei etwa 661 € statt 570 €. Nach 10 Jahren Wohnungswert rund 114.200 € (aus 85.000 € mit 3 %), Miete 766 €. Gleichzeitig steigen die Rücklagen auf etwa 270 € – Handwerker, Bürokratie, Instandhaltung. Grundsteuer zahlt in der Regel der Mieter, andere Kosten nicht.
Monat nach 10 Jahren, vor Steuern:
- 766 € Miete − 397 € Rate − 270 € Rücklage = +99 € Cashflow
- 99 € × 12 = 1.188 € im Jahr auf 11.000 € eingesetztes Kapital (8.500 + 1.500 + 1.000 Gutachten)
- Das entspricht grob 10,8 % laufender Rendite auf das Eigenkapital nach 10 Jahren – plus weiter laufende Tilgung von etwa 169 €
Bestand nach 10 Jahren im Modell: Objekt 114.200 €, Restdarlehen 68.300 €, Eigenkapital einst 11.000 €, Vermögenszuwachs rund 34.900 €. Nach zehn Jahren Haltedauer in privater Hand bleibt ein Verkaufsgewinn in Deutschland typischerweise steuerfrei – Stand heutiges Recht, kein Versprechen für 2036. Kumulierte Cashflows über die Dekade zusätzlich etwa 4.100 €. Aus 11.000 € werden im Modell grob 39.000 €, also 255 % kumuliert bzw. 25,5 % „pro Jahr“ linear – oder 13,5 %, wenn du denselben Pfad als Zinseszins rechnest. Unterschiedliche Methoden, gleiche Warnung: Nicht die schöne Zahl kaufen, die Methode prüfen.
Dieselben 11.000 € im MSCI World
Zum Gefühl, nicht als Wettkampf. 11.000 € über 10 Jahre mit 8 % p. a. im Welt-ETF: etwa 23.700 € brutto. Rund 15.300 € weniger als im Immobilienmodell – ohne Steuern auf der ETF-Seite, ohne Leerstand auf der Immo-Seite.
Was der Vergleich verschweigen würde: Beim ETF arbeitest du Minuten im Jahr, wenn du einen Sparplan bei finanzen.net zero *, Trade Republic * oder Scalable Capital * laufen lässt. Bei der Wohnung habe ich mit etwa 30 Minuten pro Woche gerechnet, über 10 Jahre rund 260 Stunden. Der Mehrertrag gegenüber dem ETF-Pfad ergibt in dieser Rechnung grob 59 € netto die Stunde – brutto eher Richtung 120 €. Darin stecken schon rund 28.000 € Rücklagen für Ausfall, Renovierung, Wechsel.
Historisch sind deutsche Kaufpreise in den 10 Jahren davor im Schnitt um etwa 5,2 % p. a. gestiegen, Mieten um 4,2 %. Das interpoliere ich nicht in die Zukunft. Außerhalb der großen Kerne würde ich eher mit 1 bis 3 % planen, in manchen Mittelstädten mit 3 bis 4 %. Wer 5 % fortschreibt, weil „Deutschland immer teurer wird“, rechnet sich reich.
Was hinter einem Welt-ETF steckt, habe ich unter ETF einfach erklärt von Null aufgezogen. Wer ohnehin nur den ETF-Weg gehen will, braucht keine Eigentümerversammlung.
Vorteile, die in der Praxis zählen
- Du suchst den Vertragspartner aus – nicht nur nach der höchsten Miete, sondern nach Verlässlichkeit.
- Du bestimmst (im gesetzlichen Rahmen), zu welchem Preis neu vermietet wird.
- Der Mieter zahlt den Kredit ab. Eigentum und Tilgung wachsen, auch wenn der Cashflow lange dünn bleibt.
- Nach 10 Jahren privater Haltedauer kann der Verkaufsgewinn steuerfrei sein.
- AfA und RND-Gutachten können den laufenden Ertrag steuerlich strecken.
- Du musst nicht kaufen. Findest du nichts Verhandelbares, bleibt der MSCI World eine völlig legitime Antwort.
„Der entspannteste Mix ist oft: ETF laufen lassen und nur zuschlagen, wenn die Wohnung wirklich rechnet.“
Nachteile, die keine Mythen sind
- Vermieten ist nicht passiv. Irgendwann nervt jemand, irgendwann tropft etwas, irgendwann kommt die Abrechnung.
- Wer sich nicht kümmert – Mieten nicht anpassen, Instandhaltung schieben – verschenkt den Exit nach 10 oder 15 Jahren.
- Falscher Mieter kostet mehr als ein Monat Leerstand.
- Regulierung, Mietpreisbremse, energetische Vorgaben ändern die Rechnung, ohne dich zu fragen.
- Handwerker und Bausubstanz: Termine, Nacharbeiten, Überraschungen hinter der Verkleidung.
- Der Hebel wirkt nach unten genauso. Fällt die 100.000-€-Wohnung auf 70.000 €, ist das bei 10.000 € Eigenkapital kein „−30 % aufs Objekt“, sondern ein Vielfaches auf dein Geld.
- Banken sind langsam. Der ETF-Kauf über finanzen.net zero * oder CapTrader * dauert Minuten, der Notartermin Wochen.
Eine ältere Mieterin mit knapper Rente um 100 € zu drücken, nur weil der Mietspiegel es hergibt, würde ich nicht machen. Partnerschaftlich heißt nicht naiv. Es heißt, den Vertrag so zu führen, dass beide Seiten ihn halten können.
Was bei mir wirklich rauskam
Nach etwa zweieinhalb Monaten Suche habe ich die erste Wohnung gekauft. Kaufpreis etwas über 100.000 €. Die letzten zwölf Monate, eins zu eins nachgerechnet, nach Steuern:
- Cashflow: +11 € im Monat
- Vermögensaufbau inkl. Tilgung: +205 € im Monat
Das ist kein Hochglanz-Pitch. +11 € zahlst du dir keinen Urlaub. +205 € Aufbau plus Tilgung plus 10-Jahres-Logik – das ist der Grund, warum ich das Objekt behalten habe. Im Nachhinein ist man immer schlauer. Ein zweites Objekt mit Listenpreis-Miete und ohne Verhandlung hätte ich nicht genommen.
Für wen geeignet – und für wen eher nicht
Eher ja, wenn du langfristig denkst, Zahlen selbst nachrechnest, verhandeln willst und mit Handwerker-Chaos leben kannst. Und wenn die Wohnung ohne Wertsteigerungsfantasie mindestens nicht dauerhaft tiefrot ist.
Eher nein, wenn du Ruhe willst, kein Interesse an Mietrecht hast oder dein gesamtes Risikobudget schon in Einzelaktien steckt. Dann ist ein langweiliger Welt-ETF die ehrlichere Antwort.
Fazit
Die meisten Immo-Käufer machen minus, weil sie den Aufrufpreis, die Ist-Miete und 150 € „für alles“ in eine Tabelle werfen und kaufen. Verhandlung, Neuvermietung, ehrliche Rücklage und – wo es passt – das RND-Gutachten drehen dieselbe Wohnung von −217 € auf eine tragfähige Rechnung. Ohne diese Arbeit bleibt es ein Nebenjob mit Minusvorzeichen.
Wer Herausforderungen und Regulierung scheut, ist hier falsch und bei Aktien besser aufgehoben. Wer unternehmerisch und auf Augenhöhe vermietet, kann nach 10 Jahren bei steuerfreiem Verkauf und zweistelligem Stundensatz landen – oder an einem Rohrbruch scheitern. Beides gehört in denselben Absatz.
Gute Einstiegsmarke ist keine Magie-Rendite, sondern eine Bedingung: Die Wohnung muss nach Verhandlung und realistischer Marktmiete ohne Traum-Wertsteigerung rechnen. Tut sie das nicht, ist Nicht-Kaufen die Rendite.
Häufige Fragen
Muss ich jetzt eine Wohnung kaufen?
Nein. Kein Inserat der Welt verpflichtet dich. Der MSCI World wartet nicht auf deinen Notar.
Wie lange halten?
Im Steuer-Modell oft mindestens 10 Jahre, wenn der steuerfreie Verkauf Teil der These ist. Kürzer nur, wenn die Rechnung auch ohne diesen Bonus trägt.
Was, wenn ich das Geld brauche?
Eine Wohnung ist kein Tagesgeld. Verkauf dauert, der Kredit bleibt bis zur Ablösung. Notreserve gehört nicht in die Küche des Mieters.
Und die Steuern?
Mieteinnahmen minus Werbungskosten und AfA. RND-Gutachten nur mit Steuerberater, nicht mit diesem Artikel. ETF-Seite: Abgeltungsteuer, Freistellungsauftrag, Vorabpauschale – Grundlagen unter ETF einfach erklärt.